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Eigenmietwert fällt 2029: Wer gewinnt und wer verliert?
Ab dem 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften in der Schweiz abgeschafft. Gleichzeitig fallen wichtige Steuerabzüge für Unterhalt und Hypothekarzinsen weg. Ob Eigentümerinnen und Eigentümer tatsächlich profitieren, hängt deshalb vor allem von ihrer Verschuldung, dem Hypothekarzins und geplanten Renovationen ab.
Kurz erklärt
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist kein reines Steuergeschenk. Zwar muss der fiktive Mietertrag des selbstgenutzten Eigenheims ab 2029 nicht mehr als Einkommen versteuert werden. Dafür können Eigentümer die Kosten für Unterhalt und in vielen Fällen auch die Hypothekarzinsen nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Was ändert sich ab dem 1. Januar 2029?
Heute müssen Personen, die in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus leben, einen sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser entspricht vereinfacht dem Betrag, den die Immobilie bei einer Vermietung theoretisch einbringen könnte.
Im Gegenzug dürfen Eigentümer derzeit unter anderem Hypothekarzinsen und bestimmte Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dieses System wird ab 2029 grundlegend geändert.
| Bereich | Bis Ende 2028 | Ab 1. Januar 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Wird als Einkommen versteuert | Entfällt bei selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften |
| Unterhaltskosten | Pauschal oder effektiv teilweise abzugsfähig | Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr abzugsfähig |
| Hypothekarzinsen | Im Rahmen der geltenden Begrenzung abzugsfähig | Bei ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig |
| Energetische Sanierungen | Je nach Massnahme und Kanton abzugsfähig | Bei der direkten Bundessteuer nicht mehr abzugsfähig; Kantone können Abzüge befristet weiterführen |
| Vermietete Immobilien | Unterhaltskosten und Schuldzinsen teilweise abzugsfähig | Unterhaltskosten bleiben abzugsfähig; Schuldzinsen werden anteilsmässig begrenzt |
Wer gehört voraussichtlich zu den Gewinnern?
Entscheidend ist nicht allein der Wert der Immobilie. Besonders wichtig sind die Höhe der Hypothek, das Zinsniveau und die bisher geltend gemachten Abzüge.
Eigentümer ohne Hypothek
Wer seine Hypothek vollständig zurückbezahlt hat, konnte bisher kaum Schuldzinsen abziehen, musste aber weiterhin den Eigenmietwert versteuern. Diese Gruppe dürfte häufig deutlich entlastet werden.
Eigentümer mit kleiner Restschuld
Auch bei einer geringen Resthypothek ist der wegfallende Eigenmietwert häufig höher als der verlorene Schuldzinsenabzug. Das gilt insbesondere bei tiefen Hypothekarzinsen.
Viele pensionierte Eigentümer
Pensionierte haben ihre Hypothek häufig weitgehend amortisiert. Gleichzeitig kann der Eigenmietwert im Verhältnis zum Renteneinkommen stark ins Gewicht fallen. Für viele ältere Eigentümer bringt die Reform daher eine Entlastung.
Eigentümer neuerer Immobilien
Wer in den kommenden Jahren keine grösseren Reparaturen oder Sanierungen erwartet, ist vom Wegfall des Unterhaltsabzugs weniger stark betroffen.
Wer könnte durch die Reform verlieren?
Stark verschuldete Eigentümer
Wer eine hohe Hypothek besitzt, verliert einen entsprechend grossen Schuldzinsenabzug. Steigen die Hypothekarzinsen, kann dieser Nachteil den wegfallenden Eigenmietwert übersteigen.
Eigentümer mit Sanierungsbedarf
Reparaturen, Renovationen und werterhaltende Arbeiten können bei selbstgenutzten Immobilien nicht mehr als Unterhaltskosten abgezogen werden. Besonders relevant ist dies bei älteren Häusern.
Junge Käufer mit hoher Finanzierung
Junge Haushalte finanzieren ihr Eigenheim häufig mit einer vergleichsweise hohen Hypothek. Der zeitlich begrenzte Ersterwerberabzug kann die Belastung reduzieren, gleicht sie aber nicht in jedem Fall vollständig aus.
Besitzer von Zweitwohnungen
Der Eigenmietwert fällt zwar auch bei selbstgenutzten Zweitwohnungen weg. Kantone können jedoch eine besondere Liegenschaftssteuer einführen, um ihre Steuerausfälle teilweise zu kompensieren.
Das Hypothekarzinsniveau entscheidet mit
Berechnungen der Eidgenössischen Steuerverwaltung zeigen, wie stark das Ergebnis vom durchschnittlichen Hypothekarzins abhängt. Die Auswertung bezieht sich auf die direkte Bundessteuer und Daten aus vier Kantonen. Sie ist deshalb keine individuelle Steuerprognose, zeigt aber die grundsätzliche Richtung.
| Hypothekarzinsniveau | Anteil Gewinner | Anteil Verlierer |
|---|---|---|
| 1,5 Prozent | ca. 82 Prozent | ca. 18 Prozent |
| 2,5 Prozent | ca. 70 Prozent | ca. 30 Prozent |
| 3,0 Prozent | ca. 61 Prozent | ca. 39 Prozent |
| 3,5 Prozent | ca. 51 Prozent | ca. 49 Prozent |
| 4,0 Prozent | ca. 43 Prozent | ca. 57 Prozent |
Bei tiefen Zinsen profitiert somit voraussichtlich eine klare Mehrheit. Ab einem Hypothekarzinsniveau von ungefähr 3,5 Prozent halten sich Gewinner und Verlierer etwa die Waage. Bei noch höheren Zinsen könnte die Mehrheit der Eigentümer schlechter gestellt werden.
Sonderregel für Ersterwerber
Personen, die erstmals in der Schweiz Wohneigentum erwerben und dieses als Erstliegenschaft selbst nutzen, können während zehn Jahren weiterhin einen begrenzten Schuldzinsenabzug geltend machen.
- Für verheiratete Paare beträgt der anfängliche Höchstbetrag 10'000 Franken pro Jahr.
- Für unverheiratete Steuerpflichtige beträgt der anfängliche Höchstbetrag 5'000 Franken pro Jahr.
- Der maximale Abzug reduziert sich jedes Jahr um zehn Prozent des ursprünglichen Höchstbetrags.
- Nach zehn Jahren fällt der Ersterwerberabzug vollständig weg.
Die Regelung soll verhindern, dass der Systemwechsel junge Käufer unmittelbar besonders stark belastet. Bei hohen Hypotheken und steigenden Zinsen kann die tatsächliche Zinsbelastung jedoch über dem zulässigen Abzug liegen.
Was bedeutet die Reform für Renovationen?
Heute können Eigentümer bei selbstgenutzten Immobilien zwischen einer Unterhaltspauschale und dem Abzug der effektiven werterhaltenden Kosten wählen. Ab 2029 entfällt dieser Abzug bei Bund, Kantonen und Gemeinden.
Wer eine grössere Dachsanierung, Fassadenrenovation, den Ersatz der Heizung oder andere umfangreiche Arbeiten plant, sollte den Zeitpunkt deshalb frühzeitig prüfen. Eine Sanierung vor 2029 kann steuerlich vorteilhafter sein, sofern die Arbeiten notwendig sind und nach den geltenden Regeln als abzugsfähig gelten.
Eine Renovation sollte allerdings nicht allein wegen eines Steuerabzugs vorgezogen werden. Entscheidend sind auch der bauliche Zustand, die Finanzierung, verfügbare Förderbeiträge und die kantonale Steuerpraxis.
Energetische Massnahmen
Bei der direkten Bundessteuer entfallen die Abzüge für energiesparende und umweltschonende Investitionen. Die Kantone dürfen solche Abzüge zeitlich begrenzt weiterführen. Dadurch können sich die Regeln ab 2029 je nach Kanton unterscheiden.
Was gilt für Ferien- und Zweitwohnungen?
Der Eigenmietwert wird nicht nur beim Hauptwohnsitz, sondern auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften abgeschafft. Das betrifft beispielsweise Ferienwohnungen im Wallis, in Graubünden, im Tessin oder im Berner Oberland.
Kantone erhalten jedoch die Möglichkeit, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen. Ob eine solche Steuer erhoben wird und wie hoch sie ausfällt, entscheidet jeder Kanton im Rahmen seiner Gesetzgebung.
Besitzer einer Zweitwohnung können deshalb erst dann zuverlässig berechnen, ob sie profitieren, wenn die Regelungen des jeweiligen Standortkantons bekannt sind.
Wie können sich Eigentümer vorbereiten?
- Aktuelle Steuerbelastung ermitteln: Eigenmietwert, Schuldzinsen und Unterhaltsabzüge der letzten Steuererklärung gegenüberstellen.
- Hypothek prüfen: Berechnen, wie hoch die Restschuld und die jährlichen Zinskosten im Jahr 2029 voraussichtlich sein werden.
- Renovationsplanung erstellen: Notwendige Unterhaltsarbeiten bis 2029 erfassen und mit einer Fachperson priorisieren.
- Kantonale Regelungen verfolgen: Besonders wichtig sind mögliche Energieabzüge und eine allfällige Objektsteuer auf Zweitwohnungen.
- Individuelle Berechnung durchführen: Bei hohen Hypotheken, mehreren Immobilien oder umfangreichen Sanierungen kann eine professionelle Steuerberatung sinnvoll sein.
Fazit: Die Verschuldung wird wichtiger als der Immobilienwert
Die Abschaffung des Eigenmietwerts entlastet vor allem Eigentümer, die ihre Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben und nur geringe Unterhaltsabzüge beanspruchen. Viele Pensionierte dürften deshalb zu den Gewinnern gehören.
Anders sieht es bei hoch verschuldeten Haushalten aus. Sie verlieren einen grossen Teil ihres bisherigen Schuldzinsenabzugs und können bei steigenden Hypothekarzinsen stärker belastet werden. Auch Eigentümer älterer, sanierungsbedürftiger Gebäude müssen den Wegfall der Unterhaltsabzüge berücksichtigen.
Eine pauschale Antwort auf die Frage, wer gewinnt und wer verliert, gibt es daher nicht. Sicher ist aber: Ab 2029 wird eine tiefe Hypothek steuerlich deutlich attraktiver als im bisherigen System.