Neue Renditeregeln: Was dürfen Vermieter künftig verdienen?
Die Schweiz will klarer regeln, welche Rendite Vermieterinnen und Vermieter mit Mietwohnungen erzielen dürfen.
Kurz erklärt
Die geplanten Renditeregeln im Mietrecht sollen präzisieren, wann ein Mietzins zu einem übersetzten Ertrag führt. Im Zentrum steht die Frage, welche Nettorendite Vermieterinnen und Vermieter auf dem massgebenden investierten Eigenkapital erzielen dürfen. Bei tiefem Referenzzinssatz soll weiterhin ein Zuschlag von 2 Prozentpunkten gelten; bei höheren Zinsen soll der Zuschlag schrittweise sinken.
Was bedeutet zulässige Rendite im Mietrecht?
Im Schweizer Mietrecht sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Vereinfacht gesagt geht es darum, ob der Vermieter mit einer Mietwohnung eine Rendite erzielt, die im Verhältnis zu Kapital, Kosten und Risiko noch zulässig ist.
Die Renditeprüfung ist nicht identisch mit der Frage, ob eine Wohnung auf dem Markt teuer oder günstig wirkt. Entscheidend sind mietrechtliche Kriterien wie Nettorendite, Bruttorendite, investiertes Eigenkapital, Referenzzinssatz, wertvermehrende Investitionen und gegebenenfalls die Orts- und Quartierüblichkeit.
Was neu geregelt werden soll
Die geplante Anpassung der Mietrechtsverordnung soll die jüngere Bundesgerichtspraxis in der Verordnung präzisieren. Ziel ist mehr Rechtssicherheit: Mietende und Vermietende sollen besser erkennen können, welche Rendite bei welchem Referenzzinssatz noch zulässig ist.
Wie viel dürfen Vermieter künftig verdienen?
Bis 2% Referenzzins
Bei einem Referenzzinssatz bis 2% soll weiterhin ein Zuschlag von 2 Prozentpunkten gelten.
Ab 2,25%
Steigt der Referenzzinssatz über 2%, soll der zulässige Zuschlag schrittweise sinken.
Ab 6%
Bei sehr hohen Referenzzinsen soll sich der Zuschlag bei 0,5 Prozentpunkten über dem Referenzzins stabilisieren.
Bei einem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25% würde die zulässige Nettorendite nach dieser Logik grundsätzlich bei 3,25% liegen. Wichtig ist: Gemeint ist nicht die Rendite auf den gesamten Immobilienwert, sondern die mietrechtlich relevante Rendite auf dem massgebenden investierten Eigenkapital. Die Berechnung kann im Einzelfall komplex sein.
Heute und künftig im Vergleich
| Thema | Bisherige Praxis | Geplante Präzisierung |
|---|---|---|
| Nettorendite | Stark geprägt durch Bundesgerichtspraxis | Definition in der Mietrechtsverordnung soll klarer werden |
| Zuschlag bei tiefem Referenzzins | Bei Referenzzins bis 2% gilt gemäss Praxis ein Zuschlag von 2 Prozentpunkten | Diese Praxis soll ausdrücklich übernommen werden |
| Zuschlag bei höherem Referenzzins | Rechtslage weniger eindeutig, insbesondere bei Referenzzins über 2% | Zuschlag soll ab 2,25% schrittweise sinken |
| Bruttorendite | Begriff durch Rechtsprechung geprägt | Begriff soll genauer definiert werden |
| Wertvermehrende Investitionen | Oft Streitpunkt bei Mietzinsanpassungen | Verzinsung, Amortisation, Lebensdauer und Unterhalt sollen präzisiert werden |
Schritt-für-Schritt: So ordnen Mietende und Vermietende die neuen Regeln ein
- Aktuellen Referenzzinssatz und massgebende Mietzinsbasis prüfen.
- Unterscheiden, ob es um eine Mietzinserhöhung, Mietsenkung oder Renditeprüfung geht.
- Nettomietzins separat von Nebenkosten und Akontozahlungen betrachten.
- Prüfen, ob wertvermehrende Investitionen, Unterhalt oder allgemeine Kostensteigerungen geltend gemacht werden.
- Bei Renditefragen klären, welches Eigenkapital mietrechtlich massgebend ist.
- Formelle Anforderungen bei Mietzinsänderungen beachten, insbesondere Formular, Begründung und Fristen.
- Bei Unsicherheit eine Mietrechtsberatung, Schlichtungsbehörde oder Fachperson beiziehen.
- Nicht nur Prozentwerte, sondern das konkrete Mietverhältnis und die Dokumentation beurteilen.
Prüffragen: Ist ein Mietzins renditerechtlich plausibel?
Die folgenden Fragen helfen, eine Mietzinsanpassung oder Renditeargumentation sachlich einzuordnen.
Prüffragen zu Renditeregeln im Mietrecht
1. Auf welchem Referenzzinssatz beruht der aktuelle Mietzins?
2. Wurde der Mietzins seit Vertragsabschluss angepasst?
3. Geht es um Nettorendite, Bruttorendite oder Orts- und Quartierüblichkeit?
4. Welches Eigenkapital ist für die Renditeberechnung massgebend?
5. Werden wertvermehrende Investitionen geltend gemacht?
6. Sind Unterhaltskosten, Amortisation und Lebensdauer nachvollziehbar?
7. Wurde eine Mietzinserhöhung formell korrekt angezeigt?
8. Führt der verlangte Mietzins möglicherweise zu einem übersetzten Ertrag?Konkrete Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Tiefzinsumfeld
Ein Vermieter macht geltend, dass seine Nettorendite bei einem Referenzzinssatz von 1,25% höchstens 3,25% betragen dürfe. Die Mieterin prüft, ob die Berechnung tatsächlich auf dem richtigen Eigenkapital, den richtigen Kosten und dem Nettomietzins basiert.
Beispiel 2: Sanierung mit Mietzinsanpassung
Nach einer Sanierung erhöht die Vermieterschaft den Mietzins und verweist auf wertvermehrende Investitionen. Entscheidend ist, welcher Anteil wirklich wertvermehrend ist, wie lange die Investition abgeschrieben wird und welche laufenden Unterhaltskosten berücksichtigt werden dürfen.
Checkliste: Neue Renditeregeln richtig prüfen
Häufige Fragen zu den neuen Renditeregeln im Mietrecht
Zusammenfassung
Die neuen Renditeregeln sollen klarer festlegen, welche Rendite Vermieterinnen und Vermieter mit Mietobjekten erzielen dürfen. Bei tiefem Referenzzinssatz bleibt der Zuschlag von 2 Prozentpunkten zentral; bei höheren Referenzzinsen soll der Zuschlag schrittweise sinken. Für Mietende bedeutet dies mehr Transparenz bei der Prüfung möglicher missbräuchlicher Mietzinse. Für Vermietende wird eine saubere Dokumentation von Eigenkapital, Investitionen, Kosten und Mietzinsbasis noch wichtiger.