Sanierung ohne Leerkündigung: Geht es auch mieterfreundlicher?
Energetische Sanierungen, Modernisierungen und Umbauten sind in der Schweiz wichtig – doch sie müssen nicht in jedem Fall mit der Kündigung aller Mietverhältnisse beginnen.
Kurz erklärt
Eine Sanierung ohne Leerkündigung kann möglich sein, wenn die Arbeiten für Mietende zumutbar geplant werden und der Verbleib in der Wohnung die Sanierung nicht wesentlich erschwert. Je nach Projekt kommen Etappensanierungen, temporäre Ersatzwohnungen, befristete Auszugslösungen, Rückkehrrechte oder Mietzinsreduktionen während der Bauphase in Frage. Eine Leerkündigung sollte deshalb nicht automatisch der erste Schritt sein, sondern sorgfältig begründet und mit Alternativen verglichen werden.
Was bedeutet Sanierung ohne Leerkündigung?
Von einer Sanierung ohne Leerkündigung spricht man, wenn eine Liegenschaft modernisiert, energetisch verbessert oder baulich erneuert wird, ohne dass alle Mietverhältnisse vorgängig beendet werden. Stattdessen wird geprüft, ob die Arbeiten während laufender Mietverhältnisse, in Etappen oder mit temporären Ersatzlösungen durchgeführt werden können.
Das Ziel ist nicht, notwendige Sanierungen zu verhindern. Vielmehr geht es darum, Sanierung, Wohnraumerhalt und soziale Verträglichkeit besser miteinander zu verbinden. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten kann eine Leerkündigung für langjährige Mietende, Familien, ältere Menschen oder Haushalte mit mittleren Einkommen einschneidende Folgen haben.
Rechtslage in der Schweiz: Wann ist eine Leerkündigung erlaubt?
Eine Kündigung wegen Sanierung kann in der Schweiz zulässig sein, wenn die geplanten Arbeiten die Weiterbenutzung der Wohnung erheblich einschränken und der Verbleib der Mietenden die Sanierung wesentlich erschweren, verteuern oder verzögern würde. Entscheidend ist immer der konkrete Einzelfall.
Mieterfreundliche Alternativen zur Leerkündigung
Etappensanierung
Arbeiten werden nach Hausaufgängen, Geschossen oder Wohnungen gestaffelt, damit nicht alle Mietenden gleichzeitig ausziehen müssen.
Temporäre Ersatzwohnung
Mietende ziehen während intensiver Bauphasen vorübergehend in eine Ersatzwohnung und können danach zurückkehren.
Rückkehrrecht
Bei unvermeidbarem Auszug kann vertraglich geregelt werden, ob und zu welchen Bedingungen Mietende nach der Sanierung zurückkehren können.
Mieterfreundliche Sanierungen brauchen mehr Planung, können aber Konflikte reduzieren. Wer früh informiert, transparente Bauphasen definiert und Härtefälle ernst nimmt, erhöht die Chance auf tragfähige Lösungen für beide Seiten.
Leerkündigung oder Sanierung im Bestand?
| Variante | Vorteile | Risiken und Prüfpunkte |
|---|---|---|
| Leerkündigung | Einfachere Bauplanung, freie Baustelle, schnellere Ausführung möglich | Hohe Belastung für Mietende, Anfechtungsrisiko, soziale und politische Kritik |
| Etappensanierung | Wohnraum bleibt teilweise erhalten, weniger Verdrängung, flexiblere Lösungen | Komplexere Baukoordination, längere Bauzeit, höhere Organisation nötig |
| Temporärer Auszug | Intensive Arbeiten werden möglich, Mietende können grundsätzlich zurückkehren | Ersatzwohnungen, Umzugskosten, Rückkehrbedingungen und Mietzins müssen klar geregelt sein |
| Sanierung während Nutzung | Keine Kündigung nötig, Mietverhältnis bleibt bestehen | Lärm, Staub, eingeschränkter Gebrauch, mögliche Mietzinsreduktion und Zumutbarkeit prüfen |
| Freiwillige Vereinbarung | Individuelle Lösungen, weniger Verfahren, bessere Planbarkeit | Nur fair, wenn Druck vermieden wird und die Bedingungen transparent sind |
Schritt-für-Schritt: So wird eine Sanierung mieterfreundlicher geplant
- Sanierungsziel klar definieren: Energie, Sicherheit, Grundriss, Haustechnik oder Komfort.
- Prüfen, welche Arbeiten zwingend eine leere Wohnung erfordern und welche nicht.
- Bauphasen, Dauer, Lärm, Staub, Wasser- und Stromunterbrüche realistisch dokumentieren.
- Alternativen zur Leerkündigung prüfen: Etappierung, Ersatzwohnungen, temporäre Auszüge oder Rückkehrrechte.
- Mietende frühzeitig informieren und Fragen schriftlich beantworten.
- Härtefälle identifizieren, etwa ältere Menschen, Familien, Menschen mit Behinderung oder langjährige Mietende.
- Mietzinsreduktionen, Umzugskosten, Zwischenlösungen und Rückkehrbedingungen transparent regeln.
- Bei Kündigungen Formvorschriften, Begründung, Fristen und mögliche Erstreckungen sorgfältig prüfen.
Prüffragen: Ist eine Leerkündigung wirklich nötig?
Die folgenden Fragen helfen Vermietenden, Verwaltungen und Mietenden, eine geplante Sanierung sachlich einzuordnen.
Prüffragen vor einer Sanierungskündigung
1. Ist das Sanierungsprojekt genügend konkret ausgearbeitet?
2. Welche Arbeiten machen eine Weiterbenutzung der Wohnung unmöglich?
3. Können einzelne Arbeiten in Etappen durchgeführt werden?
4. Gibt es temporäre Ersatzwohnungen oder Ausweichmöglichkeiten?
5. Wurde ein befristeter Auszug mit Rückkehrrecht geprüft?
6. Wie lange dauern die stärksten Einschränkungen tatsächlich?
7. Sind Mietzinsreduktion, Umzugskosten und Nebenkosten geregelt?
8. Wurden Mietende frühzeitig und verständlich informiert?
9. Gibt es besondere Härtefälle im Haus?
10. Ist die Kündigung wirklich das mildeste geeignete Mittel?Konkrete Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Energetische Fassadensanierung
Eine Liegenschaft erhält neue Fenster, bessere Dämmung und eine neue Heizung. Viele Arbeiten betreffen Aussenhülle und Technikräume. Statt alle Mietverhältnisse zu kündigen, plant die Verwaltung Bauphasen, kurze Zutritte zu den Wohnungen und Mietzinsreduktionen für besonders belastende Wochen.
Beispiel 2: Strangsanierung mit Ersatzwohnungen
Bei einer Strangsanierung sind Küchen und Bäder vorübergehend nicht nutzbar. Die Vermieterschaft organisiert Ersatzwohnungen im Quartier und sichert schriftlich zu, dass die Mietenden nach Abschluss der Arbeiten zurückkehren können. So wird die Sanierung möglich, ohne die Mietverhältnisse dauerhaft zu beenden.
Checkliste: Sanierung sozialverträglich umsetzen
Häufige Fragen zur Sanierung ohne Leerkündigung
Zusammenfassung
Sanierungen sind für Werterhalt, Energieeffizienz und Wohnqualität wichtig. Trotzdem muss eine Leerkündigung nicht automatisch die einzige Lösung sein. Je nach Projekt können Etappensanierungen, temporäre Ersatzwohnungen, Rückkehrrechte und Mietzinsreduktionen eine mieterfreundlichere Umsetzung ermöglichen. Für Vermietende ist entscheidend, das Sanierungsprojekt sauber zu dokumentieren und Alternativen ernsthaft zu prüfen. Für Mietende ist wichtig, Fristen zu beachten, die Begründung zu prüfen und bei Unsicherheit frühzeitig Beratung einzuholen.